Kluswoning gids

De aankoopprijs k.k. is het bedrag dat de verkoper voor de woning vraagt. K.k. staat voor kosten koper. Dat betekent dat de kosten rondom de aankoop voor jouw rekening zijn en apart bovenop de prijs komen. Denk aan overdrachtsbelasting, notariskosten voor de leveringsakte en de hypotheekakte, en eventueel advies en taxatie.

Reken voor een bestaande woning op zo'n 6 tot 8 procent extra kosten naast de vraagprijs. Bij een kluswoning komt daar nog je verbouwbudget bovenop. Het is verstandig om die totale som vooraf te maken, zodat je niet voor verrassingen komt te staan als je een bod uitbrengt.

Een bod onder voorbehoud is een bod met ontsnappingsclausules. Als een afgesproken voorwaarde niet uitkomt, kun je zonder boete van de koop af. Dat geeft je ruimte om de woning serieus te onderzoeken nadat je bod is geaccepteerd.

De drie meest voorkomende voorbehouden zijn: voorbehoud van financiering (je hypotheek komt binnen een aantal weken rond), voorbehoud van een bouwkundige keuring (verborgen gebreken blijken duurder dan een afgesproken bedrag) en voorbehoud van verkoop van je eigen woning. Bij een kluswoning is een voorbehoud van bouwkundige keuring vrijwel altijd verstandig.

Casco betekent dat de woning bestaat uit de kale schil: muren, vloeren en dak. Er is geen keuken, geen badkamer, geen vloerafwerking en geen schilderwerk. Soms ontbreken ook leidingen en bedrading. Je begint dus vrijwel met een leeg omhulsel.

Een woning die casco te koop staat of casco klusniveau heeft, vraagt het meeste werk en budget. Tegelijk geeft het je de meeste vrijheid: je bepaalt de indeling, de installaties en de afwerking helemaal zelf. Reken voor casco-afbouw vaak op 1.500 tot 2.500 euro per vierkante meter.

De eindwaarde is wat je woning naar verwachting waard is als de verbouwing is afgerond. Banken gebruiken deze waarde om te bepalen hoeveel je mag lenen voor een kluswoning, inclusief het verbouwbudget. Een taxateur stelt de eindwaarde vast op basis van het verbouwplan.

Voor jou is de eindwaarde belangrijk om te zien of de som klopt: aankoopprijs plus verbouwkosten zou onder of rond de eindwaarde moeten liggen. Wij geven per woning een indicatie van de eindwaarde op basis van vergelijkbare verkochte woningen in de buurt. Dat is een richtlijn, geen taxatie.

De fundering draagt het hele huis. Bij oudere woningen, vooral op houten palen of in gebieden met een lage grondwaterstand, kan de fundering verzakken of aangetast raken. Funderingsherstel is dan nodig om de woning weer stabiel te maken.

Het is een van de duurste ingrepen die je kunt tegenkomen, met kosten die kunnen oplopen tot enkele tienduizenden euro's. Daarom is het verstandig om bij een oudere kluswoning de fundering te laten beoordelen tijdens de bouwkundige keuring, zodat je niet voor verrassingen komt te staan.

De ISDE is de Investeringssubsidie duurzame energie en energiebesparing. Met deze regeling krijg je een deel van de kosten terug als je je woning verduurzaamt, bijvoorbeeld met isolatie, een warmtepomp of een zonneboiler. De subsidie is bedoeld om de overstap naar een zuiniger huis betaalbaarder te maken.

Voor een kluswoning komt dit goed uit: je pakt de woning toch al aan, dus je kunt de verduurzaming meteen meenemen en een deel van de kosten terugvragen. De voorwaarden en bedragen veranderen per jaar, dus controleer altijd de actuele regeling voordat je opdracht geeft.

Het klusniveau geeft in één oogopslag aan hoe ingrijpend de verbouwing van een woning is. Wij gebruiken vier niveaus: licht (opfrissen en klein onderhoud), gemiddeld (keuken en badkamer vervangen), zwaar (complete verbouwing) en casco of verduurzamen (alles van binnen opnieuw).

Met het klusniveau kun je woningen vergelijken die qua prijs lijken, maar in werk sterk verschillen. Een woning met een laag klusniveau is sneller bewoonbaar, een woning met een hoog klusniveau is goedkoper in aankoop maar vraagt meer budget en tijd. Kies een niveau dat past bij je budget, je ervaring en hoeveel je zelf wilt doen.

De Nationale Hypotheek Garantie is een verzekering op je hypotheek. Kun je door bijvoorbeeld werkloosheid of scheiding de hypotheek niet meer betalen en moet de woning met verlies worden verkocht, dan kan de NHG de restschuld kwijtschelden. In ruil betaal je eenmalig een kleine premie.

Met NHG krijg je vaak ook een lagere rente, omdat de bank minder risico loopt. Voor een kluswoning is het mooie dat de verbouwkosten meetellen binnen de NHG-grens, zolang het totaal onder het maximum blijft. Dat maximum verandert elk jaar.

Overdrachtsbelasting is een belasting die je betaalt bij de aankoop van een bestaande woning. Voor mensen die zelf in de woning gaan wonen, is het tarief 2 procent van de koopsom. Voor wie de woning niet zelf bewoont, zoals beleggers, geldt een hoger tarief.

Jonge kopers kunnen onder voorwaarden een vrijstelling krijgen, waardoor ze geen overdrachtsbelasting betalen. De regels en tarieven kunnen per jaar wijzigen, dus controleer altijd wat er op het moment van aankoop geldt. De notaris rekent de belasting bij de overdracht af.

De prijs per vierkante meter reken je uit door de vraagprijs te delen door het aantal vierkante meters woonoppervlak. Het is een snelle manier om woningen onderling te vergelijken, los van hun grootte. Zo zie je of een woning relatief duur of juist scherp geprijsd is.

Vergelijk de prijs per vierkante meter altijd met die van vergelijkbare woningen in dezelfde buurt. Een kluswoning met een lage prijs per vierkante meter kan interessant zijn, maar tel altijd de verbouwkosten erbij op. Pas dan weet je of het echt een koopje is.

Verbouwkosten zijn alle kosten die je maakt om de woning naar je hand te zetten: materialen, vakmensen, vergunningen en onvoorziene uitgaven. Hoeveel het wordt, hangt af van de staat van de woning, het oppervlak en hoe ver je wilt gaan met de afwerking.

Voor een ruwe inschatting helpt een bedrag per vierkante meter: licht opknappen begint rond 400 euro per vierkante meter, een complete verbouwing loopt op tot 1.500 euro of meer. Houd altijd een buffer aan voor tegenvallers. Op elke woningpagina geven wij een eerlijke indicatie, geen offerte.

Een warmtepomp verwarmt je huis met warmte uit de buitenlucht of de bodem, aangedreven door elektriciteit. Daardoor heb je geen of veel minder gas nodig. In een goed geïsoleerde woning is een warmtepomp een efficiënte en duurzame manier van verwarmen.

Een warmtepomp werkt het best samen met goede isolatie en lagetemperatuurverwarming, zoals vloerverwarming. Daarom past het uitstekend in een kluswoning die je toch al aanpakt: je isoleert, plaatst de warmtepomp en maakt in één moeite een grote stap in je energielabel. Voor de aanschaf is vaak subsidie mogelijk.